Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.
Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.
Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:
C=S*V*K*kПП*kНДС,
C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;
S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);
V - площадь объекта;
K - региональный коэффициент;
kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);
kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).
Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки
В бухгалтерском учете основных средств (ОС) и нематериальных активов (НМА) наряду с первоначальной и остаточной стоимостью активов выделяют также стоимость восстановительную. Напомним, что первоначальная стоимость активов - это стоимость, по который объект отражается в момент его принятия к бухгалтерскому учету. А остаточная стоимость амортизируемого объекта - это его учетная величина, уменьшенная на сумму начисленной по объекту амортизации. А что понимается под восстановительной стоимостью?
Восстановительная стоимость ОС
Восстановительная стоимость основных средств - это стоимость, по которой объект ОС учитывается после того, как по нему была произведена переоценка. Можно сказать, что восстановительная стоимость ОС — это переоцененная первоначальная стоимость основного средства. При этом не важно, уменьшилась или увеличилась в результате переоценки первоначальная стоимость основного средства.
Переоценка объектов ОС проводится для определения реальной стоимости объектов основных средств. Для этого первоначальная стоимость ОС приводится в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки (п. 41 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).
Напомним, что переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости коммерческая организация может не чаще одного раза в год. При этом дата, на которую производится переоценка, — это 31 декабря отчетного года (п. 15 ПБУ 6/01).
Проводить переоценку ОС и, следовательно, определять по ним восстановительную стоимость - это право, а не обязанность организации. Однако если объекты ОС все же однажды подверглись переоценке, делать это в последующем придется регулярно, чтобы учетная стоимость ОС существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.
Переоценка ОС проводится путем индексации или прямого пересчета их стоимости по документально подтвержденным рыночным ценам (п. 43 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).
Для определения восстановительной стоимости ОС могут быть использованы:
- данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей;
- сведения об уровне цен, имеющиеся у Росстата или других организаций;
- сведения об уровне цен, опубликованные в СМИ и специальной литературе;
- оценка бюро технической инвентаризации;
- заключения экспертов о восстановительной стоимости ОС.
О том, как переоценка объектов основных средств до восстановительной стоимости отражается в бухгалтерском учете организации, мы рассказывали в нашей отдельной .
Восстановительная стоимость НМА
Переоцениваться могут не только объекты основных средств, но и нематериальные активы организации.
Если по определенным группам НМА существует активный рынок, коммерческая организация на конец года может переоценивать такие группы НМА по данным этого рынка. Как и в отношении ОС, переоценка НМА может проводиться не чаще 1 раза в год (п. 17 ПБУ 14/2007).
При этом, как и основные средства, те объекты НМА, по которым было принято решение о переоценке, в последующем должны переоцениваться регулярно, чтобы их учетная стоимость существенно не отличалась от текущей рыночной стоимости (п. 18 ПБУ 14/2007).
Уровень существенности при решении вопроса о переоценке объектов ОС и НМА организация устанавливает самостоятельно и закрепляет это в своей .
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может воз-никнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие стро-ительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на стро-ительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его не-достатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.
Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для опре-деления всех видов износа.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на стро-ительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.
Классификация строительных затрат
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосред-ственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.
Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.
Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаг-раждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с ре-ализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.
Прямые строительные затраты
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.
Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанав-ливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:
если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;
объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;
уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;
уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др.
Косвенные затраты
К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
- проектно-изыскательские работы;
- оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
- расходы на финансирование за счет кредита;
- страхование всех рисков;
- налоговые платежи в течение строительства;
- расходы на освоение;
- маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
- административные расходы девелопера и др.
При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:
- если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комис-сионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;
- некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;
Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.
Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возни-кающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.
При анализе предпринимательского дохода теория оценки раз-граничивает понятия предпринимательского стимула и предприни-мательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, - это инвестор, заказчик и подрядчик.
Инвестор - это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.
Заказчик - это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.
Подрядчик - это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.
Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.
Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.
Предпринимательское вознаграждение представляет собой ком-пенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.
В оценочном отчете необходимо давать четкое определение пред-принимательского дохода, предпринимательской прибыли и пред-принимательского стимула.
При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.
Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка.
В-третьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопера вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос является сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков.
В-четвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.
Расчет предпринимательского дохода
Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:
- прямые затраты;
- сумма прямых и косвенных затрат;
- общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
- стоимости завершенного проекта.
Например, расчет полной восстановительной стоимости строений и анализ сопоставимых продаж земельных участков позволили установить:
Показатель Сумма
Прямые затраты 750 000
Косвенные затраты 75 000
Стоимость земельного участка 300 000
Норматив к прямым затратам 25%
Норматив к сумме прямых и косвенных затрат
Норматив к общим затратам
750 000 х 25% = 187 500
(750 000 + 75 000) х 23% = 187 500
(750 000 + 75 000 + 300 000) х 17% = 187 500.
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет:
750 000 + 75 000 + 300 000 + 187 500 = 1 312 500.
Индексирование затрат
В справочниках сметных организаций часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие по-казатели. Справочники устанавливают базовый год и региональный коэффициент для конкретных строительных компонентов.
Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипичными для данного периода, а прошлые методы строительства могут отличаться от тех, что используются на фактическую дату оценки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат, этот способ не является надежной альтернативой методам расчета затрат, представленных в следующем разделе.
Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений. К традиционным методам расчета затрат относятся сле-дующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себес-тоимости и метод количественной оценки. Метод количественной оценки позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости. Методы сравнения удельных затрат и разделения себестоимости дают менее подробную структуру затрат, но они служат основой расчета затрат для многих оценочных заданий.
Оценка полной восстановительной стоимости базируется на осо-бенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.
Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает нестационарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствием данной особенности является сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции. В среднем, крупные объекты создаются от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.
Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций:
- инвесторы,
- подрядчики,
- проектировщики,
- поставщики строительных материалов и оборудования,
- банки,
- посредники,
- прочие.
Процесс создания продукции капитального строительства можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содер-жанием проводимых работ и составом участников.
Стадии строительного производства
Фаза строительства Содержание
1. Технико-экономическое обоснование Обоснование необходимости и экономической целесообразности строительства, принятие инвестиционного решения.
2. Планирование,
заключение
договоров Распределение капитальных вложений по годам строительства, определение состава участников, заключение договоров, принятие решения по источникам финансирования
3. Строительное производство Ведение строительных и монтажных работ
4. Ввод объекта в эксплуатацию Подписание акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию
5. Освоение
проектной
мощности Выведение объекта на проектные параметры по объему производства в натуральном выражении, рентабельности, качеству, производительности труда.
6. Эксплуатационная фаза Процесс эксплуатации - производство продукции и оказание услуг
Рассмотренные выше особенности продукции капитального
строительства проявляются в особенностях ценообразования в стро-ительстве:
1. Структура цены
2. Индивидуальный характер ценообразования
3. Включение в цену
" предпринимательского дохода,
" затрат на непредвиденные расходы,
" затрат на временные и нетитульные сооружения,
4. Влияние на цену доли местных материалов, ЕРЕР.
5. Вид цены на строительные материалы - франко-приобъектный склад.
6. Виды цены:
" расчетная цена - на стадии ТЭО строительства,
" сметная цена - на стадии проектирования,
" договорная цена - на стадии переговоров.
7. Виды строительных смет:
" сводный сметный расчет стоимости строительства " объектная смета " локальная смета
Сметная стоимость строительства - это величина затрат, необхо-димых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение ка-питальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства:
- проект и рабочая документация (РД);
- действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.
Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся норма-тивно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.
Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
- строительные работы;
- работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
- прочие затраты.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы - первичные сметные документы, которые со-ставляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооруже-ниям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позво-ляют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:
1) подготовка территории строительства;
2) основные объекты строительства;
3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;
4) объекты транспортного хозяйства и связи;
5) объекты энергетического хозяйства;
6) наружные сети и сооружения;
7) благоустройство территории строительства;
8) временные здания и сооружения;
9) прочие работы и затраты;
10) содержание дирекции (технический надзор);
11) подготовка эксплуатационных кадров;
12) проектные и изыскательские работы.
Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование стро-ительных норм и правил (СНиП, - часть 4) и других сметных норма-тивных документов. Указанные сметные нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ и их стоимости.
В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:
1) Метод сравнительной единицы,
2) Метод разбивки по компонентам,
3) Метод количественного обследования.
Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.
Метод сравнительной единицы основан на использовании стои-мости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцени-ваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта оп-ределяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).
Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»
Для расчета используется следующая формула:
Сн = Се.с. х Бв х К1 х К2 х КЗ х К4 х К5, где: Сн - стоимость оцениваемого объекта;
Се.с. - стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;
Бо - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)
К1 - коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;
К2 - коэффициент корректировки на местоположение объекта;
К3 - коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;
К4 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
К5 - коэффициент, учитывающий НДС (%).
В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения ти-пичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо со-блюдать сходство функционального назначения, физических харак-теристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в экс-плуатацию и другие характеристики.
Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.
Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Метод разбивки по компонентам основан на использовании каче-ственно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по сто-имостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:
X V х С] х Кн х Ки,
1 -1
где Сзд - стоимость строительства здания в целом;
V] - объем]-го компонента;
С] - стоимость единицы объема;
N - количество выделенных компонентов здания;
Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);
Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ.
Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:
- метод субподряда;
- разбивка по профилю работ;
- выделения затрат.
Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями - субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.
Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных спе- циалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)
Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.
Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.
Основные средства в системе бухгалтерского учета организаций оцениваются по первоначальной (балансовой) и остаточной стоимости.
Начальная стоимость долгосрочных материальных активов отклоняется от их реальной стоимости под влиянием инфляции и иных ценообразующих факторов. Для устранения этого несоответствия хозяйствующие субъекты совершают переоценку основных фондов: устанавливают восстановительную стоимость актива.
Определение восстановительной стоимости
Значение восстановительной стоимости основных средств определяется корректировкой их первоначальной (либо ранее переоцененной) цены и величины амортизационных отчислений за период эксплуатации. Различают полную и остаточную (за вычетом износа) восстановительную стоимость.Способ расчета восстановительной стоимости актива зависит от метода, применяемого для переоценки. Есть 2 способа установления текущей цены объекта:
- Прямая переоценка — это пересчет исходной стоимости на основании документального подтверждения: сведений о ценах на продукцию других изготовителей, статистических публикаций, экспертных выводов субъектов оценочной деятельности.
- Индексация — это расчет с использованием индексов (коэффициентов) переоценки. Эти показатели ежегодно разрабатываются статистическими органами с учетом инфляции по группам и срокам приобретения (создания) основных фондов.
Отображение в учете
Положительная разница между восстановительной и балансовой стоимостью актива отображается в учете предприятия как дооценка актива, отрицательная — как уценка. Дооценка приводит к приросту добавочного капитала предприятия, формирующегося суммами дооценок внеоборотных активов, а уценка относится к прочим затратам.Отображение уценки или дооценки зависит от факта совершения переоценки в предшествующих годовых отчетных периодах и ее итогов:
- дооценка превышает предыдущую уценку: часть дооценки, покрывающая уценку, включается в доход, а оставшаяся сумма увеличивает размер добавочного капитала (увеличением по кредиту счета);
- уценка превышает предыдущую дооценку: часть уценки, покрывающая дооценку, уменьшает размер добавочного капитала (увеличением по дебету счета), а оставшаяся сумма становится прочими расходами.
Организация переоценки
Предприятия самостоятельно определяют потребность в переоценке их имущества. Такое решение оформляется распоряжением (приказом) руководителя и указывается в учетной политике. Переоценка производится в конце (последний день) отчетного периода и не больше одного раза в год.В процессе переоценки объекта, пересчет выполняется для всей группы основных фондов, к которой он принадлежит (транспортные средства, здания, машины и оборудование и пр.). Группа, которая раннее переоценивалась, подлежит систематической переоценке, чтобы учетная стоимость существенно не отклонялась от реальной цены. При несущественном различии между исходной и текущей стоимостью (меньше 10 %) переоценка обычно не производится.
Учет основных средств по восстановительной стоимости способствует эффективному управлению компанией, поскольку обеспечивает точность и достоверность данных финансовой отчетности, позволяет оценить реальную стоимость имущества фирмы и его функционирование.
